رکود بی‌سابقه در بازار مسکن

شیعه نیوز | روزنامه جهان صنعت نوشت: گزارش بانک مرکزی درخصوص متوسط قیمت فروش یک مترمربع بنای واحد مسکونی در مناطق شهر تهران در آبان ۱۴۰۲ نشان می‌دهد که قیمت مسکن نسبت به ماه قبل، منفی ۴/۰ درصد و تعداد معاملات نیز ۸/۱۴ درصد رشد داشته است.

به گزارش «شیعه نیوز»، گزارش بانک مرکزی درخصوص قیمت مسکن در مناطق ۲۲‌گانه تهران برای کل ماه آبان نشان می‌دهد که نسبت به ماه قبل قیمت مسکن منفی ۴/۰ درصد و حجم معاملات مثبت ۸/۱۴ درصد بوده است.

بنابر این گزارش، متوسط قیمت فروش یک مترمربع بنای واحد مسکونی در مناطق شهر تهران نشان می‌دهد بیشترین کاهش قیمت در آبان ۱۴۰۲ نسبت به ماه قبل مربوط به منطقه یک تهران با ۴/۹ درصد است؛ همچنین متوسط قیمت فروش یک مترمربع بنای واحد مسکونی در منطقه ۱۲ تهران، ۸/۷ کاهش را تجربه کرد.

متوسط قیمت فروش یک مترمربع بنای واحد مسکونی منطقه ۲۰ تهران کاهش قیمتی ۶/۶ و منطقه ۴ کاهش قیمتی ۲/۶ را در آبان ۱۴۰۲ نسبت به ماه قبل داشت.

بانک مرکزی گزارش داد که تعداد معاملات واحدهای مسکونی در مناطق شهر تهران در آبان ۱۴۰۲ نسبت به ماه قبل ۷/۱۴ درصد رشد داشته است. این در حالی است که تعداد معاملات مسکن در آبان در مقایسه با تعداد ۷۳۵۹ معامله مسکن در آبان سال ۱۴۰۱ بیش از ۶۰ درصد کاهش نشان می‌دهد. در آبان امسال کمترین معامله مسکن در منطقه ۲۰ با ۲۵ معامله و بیشترین در منطقه ۵ با ۴۳۷ معامله انجام شده است. طی یک سال گذشته بیشترین کاهش در معاملات مسکن در منطقه ۱۲ با افت ۷/۷۴ درصدی معاملات رخ داده و منطقه ۱۹ تهران شاهد کمترین تنزل در معاملات مسکن با نرخ منفی ۱/۲۶ درصد بوده است.

بنا بر این گزارش تعداد معاملات واحدهای مسکونی در مناطق شهر تهران نشان می‌دهد بیشترین افزایش معاملات مربوط به منطقه ۶ تهران با رشد ۲/۴۵ درصدی بوده است. منطقه شهری ۹ تهران نیز افزایش ۸/۳۴ درصد و منطقه ۱۷ رشد ۹/۳۱ درصدی را در تعداد معاملات واحدهای مسکونی در آبان ۱۴۰۲ نسبت به ماه قبل را تجربه کردند. تعداد معاملات واحدهای مسکونی در منطقه شهرداری ۸ تهران طی آبان ۱۴۰۲ نسبت به ماه قبل ۵/۲۷ درصد و منطقه ۳ شهرداری تهران ۵/۲۲ درصد را ثبت کرده‌اند.

در گزارش بانک مرکزی توضیح داده شده است: متوسط قیمت معاملاتی برآورد شده، صرفا تصویر کلی از تحولات قیمتی در شهر تهران را ارائه می‌کند که با توجه به ناهمگن بودن واحدهای مسکونی معامله‌شده (به لحاظ ناحیه، محله، طبقه، وضعیت مشاعات همچون پارکینگ و انباری، آسانسور، کیفیت ساخت و سایر عوامل)، لازم است این موضوع در مقایسه با قیمت‌های محاسبه‌شده در ماه‌های مختلف به ویژه در سطح مناطق مدنظر قرار گیرد.

وزارت راه‌وشهرسازی به روش‌های مختلف یک میلیون و ۹۰۰ هزار واحد مسکونی را در دست ساخت دارد و تاکنون بیش از ۴۰۰ هزار متقاضی زمین رایگان تحویل گرفته‌اند و تا پایان سال این رقم به یک میلیون نفر در بخش‌های شهری و روستایی خواهد رسید.

رییس اتحادیه مشاوران املاک ضمن اشاره به اینکه در فاز اول رکود بازار مسکن به سر می‌بریم و قیمت مسکن کاهش یافته، اما اگر کسادی معاملات ادامه یابد در آینده با ریزش تعداد مشاوران املاک مواجه خواهیم شد، در مورد تملک واحدهای مسکونی از سوی بانک‌ها توضیح داد: این کار تبعات منفی برای اقتصاد دارد؛ تنها در یک فقره ۳۰۰۰ خانه متعلق به یکی از بانک‌ها است. کیانوش گودرزی اظهار کرد: بازار مسکن فعلا در رکود کامل است. تقریبا از اسفند سال گذشته در رکود هستیم و این وضعیت ادامه دارد. قیمت‌ها نیز در تهران کاهش یافته است. در شهر پردیس شاهد افت تا یک میلیارد تومانی قیمت آپارتمان هستیم. معمولا وقتی خرید و فروش ملک وارد رکود می‌شود اگر اتفاقات خاصی در اقتصاد پیش نیاید دستکم یک سال زمان می‌برد تا بازار مسکن بازیابی شود. او افزود: به خاطر رکود معاملات، درآمد مشاوران املاک به شدت کاهش یافته و شاید از حقوق یک کارمند پایین‌تر است. در فاز اول رکود به سر می‌بریم و فعلا ابطال پروانه نداریم، اما اگر این کسادی ادامه یابد قطعا با ریزش شدید تعداد مشاوران املاک و ابطال پروانه مواجه می‌شویم که علاوه بر آنکه زندگی شاغلان این حرفه را تحت تاثیر قرار می‌دهد تبعات منفی برای اقتصاد کشور خواهد داشت.

کسی به دنبال رفع مشکلات صنعت ساختمان نیست

فرشید پورحاجت، دبیر انجمن انبوه‌سازان مسکن کشور گفت: عمیق‌ترین رکودی که طی سی تا چهل سال گذشته در بازار مسکن کشور رخ داده، همین شرایطی است که امروز با آن دست و پنجه نرم می‌کنیم. هیچ اقدام موثری نیز در این خصوص نشده است.

او اضافه کرد: چیزی که مشخص است و رییس‌جمهوری نیز به دفعات به آن اشاره کرده، این است که مسکن موتور محرکه اقتصاد کشور است و مادامی که این صنعت پیشران دچار شرایط بحرانی است، به نظر می‌رسد واکاوی و بررسی عمیقی در رابطه با سیاستگذاری در این حوزه انجام نشده و شاید بیراه نباشد اگر بگوییم کسی هم به دنبال رفع مشکلات این صنعت نیست. پورحاجت همچنین گفت: با وجود شرایط رکودی که امروز بر بازار مسکن حاکم است، دولت سیاست‌های تشویقی و انگیزشی را نیز برای بنگاه‌های تولید مسکن و به طور خاص انبوه‌سازان در نظر نگرفته است. باید یک نقد اساسی نسبت به مجلس انجام داد. برنامه هفتم توسعه به تازگی منتشر شد، اما در این برنامه شرایط ویژه‌ای برای صنعت ساختمان در نظر گرفته نشده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد که نمایندگان مجلس برای پنج سال آینده برنامه خاصی برای این صنعت در نظر ندارند.

سازوکار بانکی با سونامی مسکن همخوانی ندارد

دبیر انجمن انبوه‌سازان مسکن کشور عنوان کرد: امروز دچار شرایط کاملا اورژانسی در صنعت ساختمان هستیم. در این خصوص لازم بود تا ریل‌گذاری مناسبی در این حوزه صورت بگیرد. از بد حادثه حتی سیستم ناکارآمد بانکی که سالیان سال است نتوانسته شرایط را برای توسعه صنعت ساختمان فراهم کند، امروز عملکردش را بدتر از سال‌های گذشته نمایان کرده و با همان ساختار منسوخ قدیمی در حال ادامه حیات است. او اضافه کرد: صحبت‌هایی مبنی بر اینکه بانک عامل بخش مسکن عملکرد بهتری را نسبت به سایر بانک‌ها داشته، شنیده می‌شود، اما آن چیزی که در مقام عمل مشاهده می‌شود این است که سازوکار بانکی ما امروز با شرایط سونامی حوزه مسکن و تورمی که طی دو تا سه سال گذشته رخ داده است، همخوانی ندارد. تسهیلات بانکی نیز امروز تکافوی تقویت قدرت نقدینگی بخش تولید کشور و حتی قدرت نقدینگی مردم را هم نتوانسته پوشش دهد، مضاف بر اینکه مدیران بانکی کماکان همان سیاست‌های قدیمی را دنبال می‌کنند. پورحاجت بیان کرد: در همین چهار سال گذشته چند درصد افزایش قیمت مسکن چه در مسکن‌های حمایتی و چه مسکن‌های بخش خصوصی در کل کشور رخ داده است؟ آیا تسهیلات بانکی به همان میزان افزایش یافته است؟ آیا تسهیلاتی که در ساختار بانکی کشور وجود دارد، توانسته در چرخه اقتصادی شرایط را به نوعی رقم بزند که حتی همین تسهیلات قطره‌چکانی که پرداخت می‌شود، بتواند با اقتصاد مسکن همخوانی داشته باشد؟ پاسخ دو پرسش آخر قطعا منفی است.

لزوم به‌روزرسانی سازوکارها

دبیر انجمن انبوه‌سازان مسکن کشور در ادامه گفت: گفته می‌شود تسهیلاتی به میزان ۶۵۰ میلیون تومان به ازای هر واحد پرداخت خواهد شد، از سویی هزینه ساخت مسکن بابت یک واحد ۱۰۰ متری در کمترین میزان خود بین ۱۱ تا ۱۲ میلیون تومان است، یعنی چیزی حدود ۵۰ درصد هزینه ساخت.

او اضافه کرد: در ساختارها و فرمول‌هایی که بانک‌ها برای پرداخت تسهیلات در نظر گرفته‌اند، تا زمانی که تولید‌کننده ۵۰ درصد پیشرفت فیزیکی نداشته باشد، قراردادها ثبت نخواهند شد و بانک‌ها ریالی تسهیلات به اشخاص پرداخت نمی‌کنند. این موضوع سوای بحثی است که قرار بود ۲۰ درصد منابع خود را تخصیص دهند. با بررسی سازوکار بانکی مشاهده می‌شود شرایط به طوری رقم زده شده که کسی نمی‌تواند در این ماراتن خودش را در بخش تولید به تسهیلات بانکی برساند. پورحاجت همچنین گفت: به نظر می‌رسد این مسائل نشات گرفته از این موضوع هستند که مدیران بانک‌ها حتی شرایط حاکم بر تولید بازار مسکن را بررسی نکرده‌اند. به هر صورت نمی‌توان منکر تورم در بازار شد. رکود هم که نشات گرفته از سیاست‌ها و ریل‌گذاری‌های اشتباه است. علاوه بر اینها سازوکارهایی که مربوط به ۵ سال پیش هستند، امروز عملکردشان را نشان داده‌اند. لازم است تا این سازوکارها، روش‌ها و فرمول‌هایی که برای دریافت تسهیلات، مانع تولید هستند به‌روز شوند و یک مسیر بهینه و جدید را طی کنیم تا شاید در آینده اتفاق مثبتی رخ دهد؛ موضوعی که با در نظر داشتن شرایط کنونی نمی‌توان به آن امیدوار بود.