کلاهبرداری در پوشش پیش فروش املاک

به گزارش «شیعه نیوز»، معاملات غیررسمی در کشور دارای اعتبار هستند. اعتبار این معاملات در کشور باعث ایجاد معضلات مختلفی از جمله فروش یک ملک به چند نفر به خصوص در حوزه پیش فروش ساختمان شده است. هرچند برخی از مسئولین از بی‌اعتباری این معاملات سخن می‌گویند، اما رویه قضایی به شکلی دیگر است.


اخیراً معاون توسعه سازمان ثبت اسناد و املاک در اظهارنظری معاملات غیررسمی یا عادی را بی‌اعتبار خوانده و گفته است: «معاملات قولنامه‌ای موجب ابهام در سند می‌شود و اگر زمانی تعارضی رخ دهد در محاکم، قولنامه‌های قدیم یا همان معاملات غیر رسمی و دستی از اعتبار برخوردار نیست و ثبت رسمی، ملاک عمل خواهد بود».

هر چند صحبت این مسئول کشور درست بوده و بی اعتباری معاملات غیررسمی یا قولنامه‌ای باید در دستور دستگاه قضایی قرار بگیرد، اما در حال حاضر در نظام قضایی معاملات غیر رسمی مانند معاملات قولنامه‌ای دارای اعتبار بوده و حتی می‌توانند معاملات رسمی و ثبت شده را نیز باطل کنند.


با اجرای ماده ۶۲ اجرای احکام دائمی، کلاهبرداری قانونی شد

یکی از مواد قانونی که به این معاملات اعتبار می‌دهد، ماده ۶۲ احکام دائمی برنامه‌های توسعه کشور است. بر اساس این ماده: «اسناد عادی که در خصوص معاملات راجع به اموال غیرمنقول تنظیم شوند، مگر اسنادی که بر اساس تشخیص دادگاه دارای اعتبار شرعی است در برابر اشخاص ثالث غیرقابل استناد بوده و قابلیت معارضه با اسناد رسمی را ندارند.»

بنابراین وجود عبارت «مگر اسنادی که بر اساس تشخیص دادگاه دارای اعتبار شرعی است» باعث می‌شود که هیچ تفاوتی بین معاملات غیررسمی و معاملات رسمی وجود نداشته باشد حتی در صورت تعارض بین معاملات رسمی و غیررسمی، می‌توان با شهادت دو شاهد در دادگاه اعتبار معامله غیررسمی را تایید و معامله رسمی را باطل کرد!

از طرفی اعتبار دهی به معاملات غیررسمی در کشور باعث بروز مشکلاتی می‌شود تا جایی که به گفته‌ رضا شیران خراسانی عضو کمیسیون اجتماعی در رابطه با این مسئله گفت:: «از مهم‌ترین دلایل تشکیل بیش از ۵۰ درصد پرونده‌های مطروحه در دستگاه قضایی، قولنامه‌های رایج میان مردم است که به جای اسناد رسمی مورد استفاده قرار می‌گیرد.»

علت بروز چنین مشکلاتی را باید در ماهیت شکل گیری این معاملات جستجو کرد. معاملات غیررسمی به معاملاتی گفته می‌شود که در هیچ سامانه‌ای به ثبت نمی‌رسند و دستگاه‌های کشور از آن‌ها هیچ اطلاعی ندارد. زیرا این معاملات بدون حضور و نظارت و تنها بین طرفین قرار داد منعقد می‌شود بنابراین هیچ دستگاهی از آن هیچ اطلاعی ندارد. باید اضافه کرد که علیرغم ثبت نشدن این معاملات و مجهول ماندن آن از دید حکومت، معاملات غیر رسمی به علت اعتبار ذکر شده با پذیرش عمومی همراه بوده و در دادگاه‌ها نیز قابل استناد است.

مشکل این معاملات تا حدی زیاد است که با واکنش سخنگوی قوه قضاییه نیز همراه بوده و وجود چنین معاملاتی را در قوه از معضلات کاری خوانده است. این مسئول درباره این مسئله گفت: «اگر ما سند عادی را در بسیاری از مراکز و محاکم به صورت قانونی می‏توانستیم نپذیریم، بسیاری از این مشکلات برای جامعه و به خصوص برای خود قوه قضائیه کمتر می‌شد.»

کلاهبرداری در پیش فروش ساختمان عاملی که ریشه در معاملات غیررسمی دارد

از آسیب‌های رایجی که به وسیله‌ اعتبار این اسناد در نظام قضایی و حقوقی کشور به وجود آمده، فروش یک ملک به چندین نفر (معاملات معارض) به خصوص در پیش‌فروش ساختمان است.

شیوه کلاهبرداری افراد سودجو به این ترتیب است که با استفاده از اعتباری که معاملات غیررسمی نظیر قولنامه در نظام قضایی و به تبع بین مردم دارد، خانه‌های نیمه ساخته را به مردم می‌فروشند.

خریدار توانایی صحت سنجی صحبت فروشنده را ندارد، چراکه مالک اصلی این خانه‌ها به علت تکمیل نشدن، مشخص نبوده و سکونتی در آن شکل نگرفته است. به علاوه ثبت نشدن این معاملات به کلاهبردار کمک می‌کند تا راحتر بتواند به هدف خود برسد.

از این رو پیش فروش که از آسیب‌های معاملات غیررسمی است با واکنش مسئولین کشور نیز روبرو شده است به طوری که محبوب علیلو معاون پیشگیری از وقوع جرم دادگستری استان آذربایجان شرقی، در رابطه با این موضوع گفت: «در بحث اجرا قانون پیش فروش ساختمان‌ها، به دنبال این هستیم که با تبیین آثار و تبعات ناشی از انجام معامله با سند عادی یا غیررسمی، مردم را به سمت انجام معامله با سند رسمی سوق دهیم.».

اما باید توجه داشت که با اعتبار معاملات غیررسمی در کشور، هر چند مسئولان مردم را به سمت انجام معاملات رسمی سوق دهند، بازهم خلاء‌های قانونی باعث بروز مشکلاتی نظیر انجام معاملات معارض در کشور می‌شود. زیرا مردم به خود این اطمینان را می‌دهند که این معاملات در کشور دارای اعتبار بوده و می‌توانند در دادگاه نیز به آن استناد کنند. از طرفی افراد سودجو نیز با شناخت این خلاء‌ها سعی در غارت جیب مردم و کلاهبرداری از آنان را دارند.

با این حال برای مواجهه ریشه‌ای با این معضل علاوه بر بی‌اعتباری معاملات غیر رسمی می‌توان حذف ماده ۶۲ قانون اجرای احکام پیشرفت و توسعه کشور را در نظر گرفت که به عنوان ماده‌ی قانونی در جهت اعتبار دهی به معاملات غیررسمی (عادی) محسوب می‌شود.

منبع: راه دانا